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全球房地產稅怎麼在收？萬字讀懂它的世界共性
房地產稅怎麼收？財政部對大原則做了詳細回答，表示會參考世界共性做法。
1、房地產稅最大的世界共性就是普遍都收，中國肯定不例外
3月7日，我國副財長史耀斌就「財稅改革和財政工作」回答中外記者提問時說：
房地產稅作為一個稅種歷史悠久，最早起源於歐洲，大多數國家都普遍採用的稅收制度和稅種。它的主要作用是調節收入分配，特別是隨著個人財富的集聚，會起到收入調節的作用；同時還能籌集政府收入，提供公共服務。
他總結了其他國家房地產稅特徵，發現大致有四種共性制度安排，即每個國家房地產稅制度都存在的：
一個是對所有工商業住房和個人住房，都會按照評估值徵稅，按照價值徵稅。
二是對所有國家房地產稅制度安排中，都有稅收優惠，比如扣除標準，對困難的家庭、低收入家庭、特殊困難的群體給予稅收減免，具體方式和水平不一樣，但都有稅收優惠。
三是這個地方稅，收入歸屬於地方政府，地方政府用這些收入來滿足教育、治安等其他公共基礎設施提供的支出。
四是因為房地產稅稅基確定比較複雜、非常複雜，所以需要建立完備的稅收征管模式，這樣才能使房地產稅徵得到。
說了這麼多，槓桿遊戲簡單闡釋一下，主要國家房地產稅（各國稱呼或有不同）最大的共性，其實是大部分都收。我國也徵收房產稅，並有相關條例。和房地產有關的稅收那就更多。未來，要立法徵收的是綜合的房地產稅，一字之差，內涵截然不同。
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房產稅可以理解成只是對房子徵稅，而房地產稅則是要對房子下面的土地一起徵稅。但問題是，我國城市土地是國有，並不是私人所有；其次，開發商支付過一定年限（一般是70年）的土地出讓金，實際是購房者在承擔。
已經收過70年的出讓金，如果還要徵稅，道理上確實存在困境。先撇開這些不說，槓桿遊戲今天主要是想分享一下，其他國家到底是怎麼在徵收房地產（不動產）稅？
史耀斌所說的那些房地產稅共性制度安排，其他地區、國家又是如何體現、實踐的？想必，這些國際經驗，會對我們有很多啟示。
2、香港房地產稅稅基寬、稅率低，對市場影響有限
首先，槓桿遊戲對香港房地產稅做個介紹和分類。香港主要有三類房地產稅：差餉、地租、物業稅。
香港房地產稅各類減免不算多，稅基很寬，不過，整體稅率並不高。
值得注意的是，香港多次用差餉減免和調整物業稅稅率，來平滑房地產市場，但效果有限。
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1、先從差餉談起。差餉是對土地及建築物的出租市值徵收的，屬於就物業使用而徵收的稅項。近些年稅率為5%，佔香港收入比重約3%，佔到香港家庭支出的2%左右。
值得注意的是，香港法律並未具體規定差餉承擔者是出租人還是承租人，一般由租客與業主自行約定。如果沒有其他協議，即由使用人繳納。
減免方面，香港主要針對農地及相關建築物、宗教用途的建築物、墳場及火葬場、政府擁有的一些物業、軍事用地等。
此外，政府還有權向差餉繳納人退還或寬減差餉。比如，經濟狀況較差時，政府可制定一些減免措施，降低居民稅賦。金融危機之後幾年，由於一些寬減差餉措施，差餉在總收入中所佔比重下降到3%左右。
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圖1.香港近年差餉徵收情況 圖表來源|國泰君安
2、再看香港的地租。值得注意的是，香港土地也是公有製為主，和我們基本類似。
所以，各位桿友非常理解，土地出讓金。不過，香港土地批租制和年租制并行。
開發商購買時要一次性繳納一筆土地出讓金。此外，每年還要為土地繳納一定的地租。地租的稅基與差餉的稅基相同，稅率為3%。
槓桿遊戲注意到，國泰君安的研報介紹，香港地租課稅對象為，新界和新九龍的物業，以及在1985 年5 月27 日以後獲批或獲續期土地契約的港島和九龍物業。
3、最後就是物業稅。香港的物業稅是對物業所有者徵收的，其針對的是土地和建築物的租金收入（若不出租就不用繳納物業稅）。
同時，有一些項目可進行抵扣。物業稅的現行稅率是15%。
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圖2.香港近年物業稅稅率 圖表來源|國泰君安
減免方面，不能追回的租金和物業所有者支付的差餉，可以從租金收入中扣除。另外，政府還對修葺及相關支出提供了20%的標準免稅額。簡單的講，納稅額=標準稅率（15%）*80%*（租金收入-不能追回的租金-物業所有者支付的差餉）。
4、香港各項房地產稅對房價影響不大。值得注意的是，香港政府和我們很多人對房地產稅的期待類似，也希望房地產稅能調節房價。比如香港政府在市場下行時，利用差餉減免來推動房地產行業和經濟，但影響相對有限。
該跌時一樣要跌，要漲時也攔不住。畢竟，香港的差餉年稅率大概為房產價值的0.2%-0.3%，稅率較低，很難影響房產所有人的買賣決策。
3、韓國曾利用綜合房地產稅打擊囤地囤房，短期有一定效果，但對長期基本無效
韓國的房地產稅分兩類：地方政府征土地和住宅物業稅，中央政府征綜合房地產稅。
1、土地和住宅物業稅（地方稅）實行累進稅率，稅率較低。物業稅，在韓國是一種地方稅種，是對土地、建築物等所有者按物業的評估價值徵收的稅種。
稅基施行標準價值的一定比例。對住宅而言，是標準價值的60%；對土地和建築物而言，是標準價值的70%。標準價值是地方政府每年6月1日評定並公示的房地產價格，但這一公示價格往往比市場價格要低很多。
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稅率則是累進稅率，除高爾夫球場和別墅4%以外，其他從0.07%-0.5%。比如對其他類型的土地、住宅和建築物等，稅率從0.2%-0.5%不等，相對較低。
如果發生自然災害或緊急財政需要等原因，市長或當地行政長官可將上述稅率進行調整，調整幅度不超過50%。並只適用於當年。
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2、綜合房產稅（中央稅）針對價值較高的土地和住宅物業等徵收。2005 年，該稅被引入，用來打擊房地產投機。短期產生一定效果，但對長期效果不明顯。
對於價值過高的土地或住宅，除了要交地方的物業稅外，還要額外交綜合房地產稅。雖然綜合不動產稅是中央稅收，但該稅收收入會被分配到各地方政府，以縮小地域之間的差距。
對土地而言，如果某人在6月1日之前為土地物業稅納稅主體，且其應交物業稅的一般土地總評估價值超過5億韓元，或應交物業稅的特殊土地（附屬於商店、辦公樓等的土地）評估價值超過80 億韓元，則應繳納綜合房產稅。
對於住宅而言，如果某人在6月1日之前為住宅物業稅的納稅主體，且其應交物業稅的住宅的總評估價值超過6億韓元，則應繳綜合房產稅。
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稅基一般是物業總評估價值扣減一定額度的凈值的80%。對於住宅而言，是一個納稅主體的住宅的總評估價值，扣減6億韓元，再乘以0.8。
對一般土地而言，是一個納稅主體的一般土地的總評估價值，扣減5億韓元，再乘以0.8；對特殊土地而言，是一個納稅主體擁有的特殊土地的總評估價值，扣減80億韓元，再乘以0.8。
稅率，0.5%-2%。住宅按稅基不同而實行不同的稅率，從0.5%-2%不等。土地一般土地（空臵土地、住宅用地等）和特殊用地（附屬於商店、辦公樓等建築物的土地），稅率從0.5%-2%不等，隨稅基增大而上升。
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3、韓國房地產稅誕生於打擊囤地、打擊炒房，有過一定效果，但長期看效果不大。在1990 和2005 年，韓國曾用房地產稅打擊對土地和房屋的囤積，並實行累進位度。
在1990年之前，韓國對土地和房屋實行單一稅率，稅賦較輕。但1980年代末的土地高度集中，迫使韓國政府採取手段打擊囤地。資料表明，1980年代末，韓國5%的人擁有62.5%的土地資源。
1990 年物業稅改革對市場有一定影響。1990年韓國將土地和房屋物業稅分開徵收后，房價並沒有立刻出現下降，而是維持一段時間高速增長后，才出現增速的一定回調。那次物業稅改革，意在打擊囤地，一定程度上增加了土地的供給，對減緩房價增速起到了一些幫助作用。
2005 年，韓國推出綜合房地產稅，以打擊富有者持有多套房現象。住宅價值在6億韓元以上要被徵稅。而2006年，韓國持有6億韓元以上房產的家庭有15.9萬戶，僅佔總人口的 1.2%
有趣的是，在開徵綜合不動產稅的同時，韓國政府把住房交易稅率從4%下調到2%，以支持房屋交易。
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槓桿遊戲注意到，2005 年推出綜合房地產稅後，韓國房價出現小幅短暫下降，但之後又加速上漲。
考慮到綜合房地產稅主要針對有錢人，這些人更可能在首爾等大都市，這個結果比較容易理解。
在綜合房地產稅之外，韓國政府還出台了其他一些相關政策，來打擊投資性需求。比如採用高額的房產轉讓所得稅，擁有兩套住宅的家庭，在購買房產2年之內出售，要繳納50%的房產轉讓所得稅；擁有三套以上住宅的家庭在購買房產2年之內出售，要繳納60%的房產轉讓所得稅。
即使在購買房產2年之後，擁有兩套以上住宅的家庭在出售房產時，仍需要繳納6%-35%的轉讓所得稅。
2005年下半年，韓國政府還進一步擴大了綜合不動產稅的納稅對象，增加了保障性住房的供應，並促進房產交易流程的透明化以減少陰陽合同。這些因素的綜合作用才使得韓國房價和新開工出現了一定的回調。
長期來看，單單一個房產稅對房地產市場並不能產生趨勢性的影響，長期趨勢是供求關係等一系列因素作用的。
4、日本房產稅主要是用作地方稅收來源，而很少被用作房地產調控的手段
日本的房產稅收包括固定資產稅、都市規劃稅和營業場所稅。其中，固定資產稅和都市規劃稅屬於市町村（相當於中國的市級以下政府）稅，營業場所稅屬於都道府（相當於我們直轄市、省、自治區和大城市）稅。
簡單說，日本中央政府並不直接徵收房地產稅，都道府和市町村都是地方一級。但固定資產稅中央要參與分配。
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1、先說固定資產稅（市町村稅）。注意，日本並沒有單獨的房產稅，其對房屋、土地保有環節的徵稅是固定資產稅的一部分。除了土地和房屋，固定資產稅的徵收對象還包括如機械設備、汽車等折舊資產。
該稅標準稅率是1.4%，上限為2.1%。固定資產稅佔地方收入40%多。
日本固定資產稅收1979 年僅2.8 萬億日元，1999 增加到9.1 萬億日元，之後一直穩定在每年8.5 萬億日元左右。2006 年的固定資產稅稅收為8.57萬億日元，佔地方政府稅收的42.5%。
根據住宅和土地的評估價值、不同用途等會給予一些減免。估價低於30萬日元的土地和估價低於20萬日元的建築，免征。
政府、宗教、社會公益機構、科研團體、學校等擁有的建築也免征。此外，槓桿遊戲注意到，在住宅用地方面，日本對小規模住宅土地有一定的減免。如果土地面積不足200平米，且其上只有一套房屋，則只需對土地價值評估價值的1/6支付固定資產稅；
如果土地面積在200平米以上，但其上只有一套房屋，則對前200平米土地評估價值的1/6，以及超過200平米土地價值評估價值的1/3 徵收固定資產稅。另外，對防火抗震的房屋、以及供老年人居住的優質租賃住宅等，也有一定的稅收減免。
2、再看都市規劃稅（市町村稅）。該稅種也是地方稅種，是用於市町村的城市規劃或土地區劃調整的特別目的稅。該稅是對城市區域內的房屋所有人所徵收的稅，原則上同固定資產稅一併徵收。
徵稅主體是市町村政府，納稅義務人、納稅依據、納稅方式同固定資產稅相同。稅率由市町村自定，但不能超過0.3%的最高限制稅率。
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3、最後我們看營業場所稅（都道府稅）。征這一稅種，是為了使營業用房的收益不高於住宅收益，並適當限制大城市環境污染。該稅是用於城市環境改善的特定目的稅。
營業場所稅也是地方稅，不過只針對居住人口不少於30萬的城市。在日本，實際只有在東京、名古屋、京都、神戶、福岡、川口等一些大城市徵收。
對房屋所有者而言，其要在建築完工或擴建結束后的兩個月內繳納，每平方米6000元；對房屋使用者而言，若營業房屋面積超過1000平方米、僱員人數超過100人，則要對房屋按每平方米6000日元徵稅和按支付僱員總報酬的0.25%徵稅。
4、日本相關房產稅主要是用作地方稅收來源，而很少被用作房地產調控的手段。值得注意的是，固定資產稅是綜合稅種，取代了之前的多種財產稅。
日本的固定資產稅始自1950 年的稅制改革。該稅是一個「綜合性」稅種，取代了以前分開徵收的房屋稅、地租稅、船舶稅、鐵道稅等財產稅種。
城市規劃稅則為市町村的城市規劃和土地整理等，提供必要資金。1950年，日本在稅制改革時把城市規劃稅暫時併入到水利土地收益稅中，從1956年，又開始又作為市町村的稅目獨立徵收。而之所以設定城市規劃稅，是因為城市如果進行事業規劃，很可能將提高周邊土地、房屋的利用價值，為維護社會公平，日本政府設定了這一稅種。而此稅也可為市町村的城市規劃或土地區劃整理等公共事業提供必備的資金。
營業場所稅於1975 年設立。為了城市環境改善，日本於1975年設立了營業場所稅。
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5、利率、經濟形勢對英國房價影響最大，房地產稅幾乎可以忽略不計
英國的房產稅分為住宅房產稅（Council Tax）和營業房屋稅（Business Rates）兩種，分別針對住宅和營業性用房徵收。
其中，住宅房產稅是地方稅種，針對住宅的歷史評估價值徵收；營業房屋稅是中央稅種，針對租金價值徵收。
1990年代，英國曾廢除物業稅，徵稅人頭稅，一定程度導致人們預期房價上漲；但整體影響有限，房地產市場變動更多受其他經濟因素影響。
1、先看住宅房產稅（地方稅）。又被譯作市政稅、地方議會稅，顧名思義是地方稅種，各地地方政府根據其每年收支情況進行稅額的設定。
該稅根據房屋在某一特定時間的評估價值進行徵收，稅額隨房屋價值上升而增加，但有效稅率卻隨房屋價值上升而下降。
英國的住宅房產稅是由層級比較低的地方政府徵收。現在英國有326個這樣的徵稅當局（billing authority），主要包括區議會（district council）、單一行政區、倫敦自治市和倫敦市等。
一些較高層級的政府，如教區（parish）和郡（county），不直接收稅，而是通過下屬單位的資助來運行。北愛爾蘭不徵收住宅房產稅，而是按照以前的體制徵收差餉（rates）。
英國住宅房產稅的納稅主體是房屋使用者，包括年滿18周歲的擁有或租住房屋的人。一些特定的人群，如未滿18周歲的未成年人和全日制學生等，不需支付房產稅。住宅房產稅按年計算，通常分十次支付，但個人也可以選擇分12次支付。
住宅房產稅的計稅依據是其特定時間的評估價值。英格蘭和蘇格蘭按1991年4月的評估價值徵收，威爾士則是按2003年4月的評估價值徵收。對於之後建成的房屋，其價值會被換算成1991年的名義價值（對威爾士而言是2003年），作為計稅基礎。
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施行稅率累退（約0.4%-0.7%的稅率）制。房屋依其評估價值被分為A-H八個等級（威爾士是A-I九個等級），每個等級實行定額稅收。其中，D級為基準稅級，其他等級的納稅額為D級的一定比例或倍數（稅收乘數）。
每年各地政府確定出D級的納稅額，其他等級的稅額都可以相應計算出來。雖然住宅房產稅的稅額隨住宅評估價值的增加而上升，但其上升速度小於住宅價值上升速度，故稅率實際是累退的。
注意，英國住宅房產稅（地方稅），地方政府以支定收。地方政府根據其各項收入及支出預算計算出其預算缺口，即為需要徵收的住宅房產稅的總額。再除以名義D級房屋數目，就可以算出一套D級房屋的納稅額。
槓桿遊戲注意到，英國地方政府收入的約25%，由住宅房產稅貢獻，其他大部分來自中央政府補助和重新分配的營業房產稅。
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英國住宅房產稅除了對未成年人、學生、殘疾人等有減免。上述稅額是針對有兩個或兩個以上成年人居住的房屋。當居住的成年人不足兩人時，房屋可享有25%的稅收折讓。
如果房屋是屋主的主要房產且最終沒有人可被算作成年人，則可享有50%的房產稅折扣（在計算住宅房產稅時，學生、殘疾人等一些特定人群不被算作成年人）。
度假用房和二套房也可以享有最多50%的稅收折扣。如果房屋為了滿足殘疾人的需要而進行了改造，則納稅人可申請將其納稅等級降一級。對低收入群體提供稅收優惠，減免額度最高為100%。
此外，空臵房屋有折扣或減免，但長期空臵可能被徵收空臵溢價，地方當局可決定徵收高達50%的空臵溢價。
2、我們再看營業房屋稅（中央稅）。營業房屋稅也稱非家庭財產稅(non-domestic rates)，是針對經營性不動產，如商店、辦公樓、酒吧、倉庫、工廠等非住宅用不動產徵收的。雖然該稅是一項中央稅種，但中央政府會根據各地人口情況等重新分配給地方。
營業房屋稅根據房屋的租金價值徵收，稅率全國統一。但倫敦有一定的特權，可以在一定範圍內設定其自身的稅率。蘇格蘭則由蘇格蘭政府決定。稅率的漲幅不得超過通脹的漲幅（由零售物價指數變動來衡量）。
在營業房屋稅的重估時，稅率的設定會使得全國範圍內營業物業稅的增長與通脹增幅一致。因而，即便重估價值上升，最終所交稅額也未必有大幅上升。此外，如果物業的課稅價值低於18,000 英鎊（對大倫敦地區而言是25,500 英鎊），就會被認作是小企業，可以使用小企業稅率，而非標準稅率。最新的營業房產稅稅率在47%左右（歷史上一直在40%以上）。
另外，房屋的年租金收入，每五年進行一次重估。營業房屋稅由物業的課稅價值（rateable value）乘以稅率（multiplier）來計算。課稅價值是物業的年租金，英格蘭和威爾士是由評估辦公室（VOA）每五年評估一次。
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蘇格蘭的課稅價值則由地方評估官員負責。在確定租金價值時，評估官員要考慮物業的位臵、大小、當地的市場條件、物業是出租還是出售等多種因素。如果物業價值改變，個人必須向VOA（對蘇格蘭而言，是地方評估官）彙報，從而保證稅收的準確性。
農村、小企業、工業園區、慈善組織等經營物業設有減免。在價值重估時期，為了避免稅費上升太快，也設有一定的過渡期減免。
3、英國相關房產稅對房地產市場有影響，但程度很有限。1990年代，英國曾廢除物業稅，徵收社區稅，被稱為人頭稅（poll tax），按人頭進行徵收。但該稅引起很多不滿和抗議，最終於1993年被廢除，並被住宅房產稅取代。
值得注意的是，英國房地產市場在1990年前後呈現衰退之勢，新開工、銷售量和房價都出現較大幅度的下降。雖然這一時間與房產稅改革相吻合，但衰退的主要原因卻並不能歸結為房產稅；利率上升，經濟衰退和需求下降才是房地產市場的疲弱的主要原因。
對於英國來說，房產稅主要作用還是作為地方政府收入的來源，而非房地產調控的手段。
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6、房產稅是美國物業稅的一部分，為地方政府收入的重要來源
美國房產稅是該國物業稅的一部分。所謂物業稅（property tax，也可譯作財產稅），是對各種動產（personal property，如汽車、移動房屋等）和不動產（real property，指土地和固定在土地上的財產如建築物）徵收的稅收。
美國房產稅是地方稅，各地政府在房產稅的徵收上有很大的自主權，可自行決定其稅基、稅率、減免條款等等。
物業稅一般是由州以下的地方政府徵收。州政府的作用主要體現在通過立法設定物業稅的最高稅率，從而由地方政府遵從。
政府會定期估計房屋的公允市場價值。但課稅額並非房屋的公允市場價值，而是公允價值乘以一個評估比例（assessment ratio）來確定。不同地區的評估比例不同，在同一地區內，不同年份、針對不同類型或用途的物業也不同。
如果房主對房屋的評估價值有異議，可要求重新評估。通過對不同類型物業實行不同的評估比例，政府也可實現一定的政策傾斜。
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美國地方政府一般根據預算收入和總支出情況，決定房產稅的總徵收數額，再根據評定的計稅價值確定稅率。各個地方決定稅率的方法各不相同，但要受州法律的一些限制。
經濟比較發達的加利福尼亞州為1.1%，經濟不很發達的得克薩斯州為3%。稅率由各州的議會提出議案，由選區內的選民投票通過。
具體徵收由郡（相當於國內的地級市）稅務部門負責。地方政府確定的稅率受到州稅法制約，只有獲得州政府批准后才能實施。
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根據美國2009 社區調查的數據，賦稅基金會（Tax Foundation）編製了美國人口超過65000 人的793個郡的物業稅表。該表給出了自住房屋的物業稅情況，沒有包括租房者和經營性物業的物業稅。根據該項統計，在中位數上，稅收是房屋價值0.96%；最高是紐約的Orleans 郡，佔2.99%，最低是路易斯安那的Tangipahoa 教區，佔0.12%。
類似的，在中位數上，物業稅占家庭年收入2.85%，新澤西的Passaic 郡最高，佔8.79%，路易斯安那的Vernon 教區最低，佔0.25%。從物業稅總額上來看，美國各個郡中位數是1838 美元，對應的房屋價值是191,900美元。槓桿遊戲注意到，物業稅總額最高的郡，平均一棟房屋所交物業稅是$8,478（對應房屋價值是$494,000）；物業稅總額最低的郡，平均一棟房屋所交物業稅是$116（對應房屋價值是$65,700）。
對住宅、退伍軍人、產業園區、慈善機構等有減免。幾乎所有的地區都對自用住宅提供減免，但各個地區方式不同；比如加州是對課稅價值給予一個固定金額的免稅額，有些州是按財產課稅價值給予一定比例免稅額。此外，一些州採取了「斷電器」規則防止低收入者的稅賦太高。
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具體而言，當物業稅超過家庭所得一定比例時，超過部分可扣抵所得稅或獲得返還。這一措施的主要受益者是老年人，因為他們的收入水準較低，而物業稅卻相對較高。
房產稅可抵減所得說。在計算所得稅時，房產稅和住房抵押貸款的利息支出都可以從所得收入中扣除，即降低了所得稅的稅基，從而降低了納稅人的綜合稅賦。
在美國，房產稅主要用作地方政府公共開支。通常來稅，主要用於當地教育、圖書館、公共設施，支付本地公務人員如警察等的開支等等。一般房產稅高的地區，學校也都要更好，因為有更多的財政支持。相應區域的房產，每年的增值空間也大。
在1902 年美國最早的全面普查中，物業稅佔到了地方政府全部收入的73%；到1992 年，物業稅佔到了地方政府收入的40%。但物業稅對各級政府收入的貢獻則發生了很大變化。在1902 年，物業稅佔到州政府收入的45%，三級政府全部收入的42%；但到了1992 年，物業稅只佔到州政府收入的1.2%，以及三級政府收入的8%。
多數研究表明，房產稅稅率升高（或減免的消除）將降低對住房的需求，導致房價下降。但也有研究表明，在某些假設下，稅率變化主要反映在房價變化上，對住房需求的影響很小。
7、各國房地產稅主流稅率佔住宅價值約0.2%-1.4%，占家庭支出負擔不算高，而我國現有土地出讓收入比較高，要想利用房產稅來抵補土地出讓缺口，暫時還會比較困難
如上文介紹的，世界各地區、國家房地產稅一般都用作地方政府公共服務，較少作為調控房價的手段。即便想以此為目的，結果都不是太理想。
道理很簡單，稅率首先都不高，其次房價背後的利率、經濟周期、土地供應、人口等因素很複雜。
如上所述，世界各地區、國家房地產稅主流稅率佔住宅價值，一般在0.2%-1.4%，對家庭的支出的負擔也比較低。香港的差餉平均佔到家庭支出的2%，美國物業稅平均占家庭收入的近3%。
從對地方政府收入的貢獻來看，除了香港貢獻較低（3%），其他多能佔到地方政府收入的25%-40%。
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世界各國、各地區在對農田、教育、宗教等實施政策傾斜時，通常都會給予一定的減免。
而我國，現有土地出讓收入比較高，要想利用房產稅，來完全替代土地出讓收入暫時比較困難。
國泰君安的研究認為，在房產稅稅率1%的假設下，對房屋市值徵收的房產稅，還不及現有土地出讓金的一半。因而，用房產稅來完全取代土地收入，估計會比較困難。
不過，如果我國對空置住房徵稅，盤活存量，增加住房市場有效供應該會有效果。但影響程度還得看稅率、是否累進、如何減免、地方自由裁量權等。
此外，土地一級出讓權牢牢被掌握在地方政府手上，經營城市的理念已經非常深入，要扭轉過來，需要很長時間。
加上開發商繳納過一定年限（一般為70年）的土地出讓金，商品住宅都交過多種房地產有關的稅收，房地產稅立法要解決的問題、各種準備工作，還有很多很多。即便加快立法進程，也要好幾年。
即便立法完成後，也不可能馬上大面積、高稅率徵收。一句話，指望房地產稅降房價，不現實——槓桿遊戲認為，這也是房地產稅的世界共性。