澳洲近年受移民人數大增、房屋供給不足與建築成本高等因素影響，房價飆升，這是全世界共同的難題。澳洲政府將投入數十億美元建造新房，並承諾在 2030 年將建造 120 萬套新房，稱解決住房危機的核心要素就是「少說話，多蓋房子」。

 

由於淨海外移民創歷史新高，住宅建築業因材料成本上漲和勞動力緊張，目前澳洲住房供需嚴重失衡。截至 2023 年 6 月這一年，人口淨增加 51.8 萬人，是有紀錄以來最大增幅，約 75% 移民持臨時簽證抵達。澳洲人口以 1950 年代後最快速度增長，增加澳洲住房需求。

 

年收比疫前多四成才負擔得起房價

 

澳洲自 2022 年中之後房價一直在穩步上漲。澳洲房價中位數目前為 779,817 澳元，約新台幣 1,670 萬左右。租金也在飆升，4 月年增 7.8%，是自 2009 年 3 月以來的最大漲幅。

 

現在澳洲房屋價值和租金飆升，已經超過家庭收入的成長，住房負擔能力正在下降。根據澳洲統計局的最新數據，雖然澳洲全職年收入達到 98,098 澳元，約 210 萬台幣，但有能力買房的人的平均年收入需要高出兩倍多，達到 22 萬澳元，約當年收入達 470 萬台幣者才有能力買房，比 2019 年的 16 萬澳元增加近 40%。

 

低價房屋房價上漲速度更快

 

負擔能力緊張的跡象之一是需求轉向更便宜的市場。1 月至 3 月期間，價格落在最低 25% 的房屋價格上漲 3.1%，而價格在前 25% 的房屋，價格只上漲 0.7%。

 

專家分析，低成本房屋價格上漲，可能反映一些租屋者希望保護自己免受租金持續上漲影響，以及擔心買不到房，而一頭搶進房地產。數據顯示，澳洲首次購屋者的比例占自住者需求的 28%，長期平均水平為 24%。此外，總租金收益率也在上升，可能會吸引更多投資者重返房地產市場。

 

專家估計今年房價將繼續上漲，但漲幅低於 2023 年。如果失業率維持在半個世紀低點附近，並且利率在今年稍後開始下降，預計房價上漲的速度至少持平或是更快。

 

高房價將抑制經濟活力

 

經濟學家擔憂，高房價會產生「醜陋」的長期影響，他們認為，收入增長跟不上房價上漲，房地產是富裕家庭和低富裕家庭之間財富差距的更大推動因素，租屋者和近期抵押貸款持有者的住房成本上升，會導致用於個人投資的資金減少，長期也將影響生產力和經濟能力。

 

澳洲央行 5 月貨幣政策決定表示，由於高通膨和利率上升，影響實際可支配收入，家庭消費增長尤其疲軟，家庭儲蓄並削減可自由支配支出。

 

房地產業也並非沒有阻力。如果失業率上升速度快於經濟學家目前的預期，負擔能力問題將開始影響房屋需求。再來是隨著資產價值的上升，房主會感覺自己更富有，若澳洲央行看到消費重新點燃，將不太願意降息。

 

澳洲政府已承諾在 2030 年底前投入約 250 億美元建造 120 萬套房屋，緩解澳洲人「艱難度日」的壓力。但專家認為，目前澳洲房地產市場供需之間不平衡，短期內很難解決。