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EB-5投资移民新法 有哪些误区 如何避坑?(上)

EB-5投資移民,在2022年已經有了新法生效,和舊的EB-5除了有投資金額上的差異,還增加了資金監管機制等各種不同。這一次就請到北加州California Sunshine的開發商,也是區域中心負責人Lisa Li來給大家解疑一系列的EB-5疑問。
 
李歐:請Lisa先給大家自我介紹。
 
Lisa:我是California Sunshine區域中心的負責人,同時也是Hillcrest Residence這一個項目的項目合夥人。大家好!
 
乾淨世界:EB5投資移民新法哪個大坑千萬別踩|投資移民新舊法案比一比|美國投資移民3大誤區|EB5投資人怎樣挑選區域中心|北加州區域中心介紹【美國地產熱點】5/18/2023
 
問:去年有新的EB-5法案生效了,請Lisa跟大家介紹一下,新舊法案之間有什麼差異?
 
Lisa:我想主要講一下EB-5新法以後,對投資人和對我們項目方最大的改變。第一個改變,其實是對資金監管,移民局的要求更加嚴格了。在2022年新法實施之前,政府對資金監管的要求是比較鬆散的。
 
但是,在這次新法之後,移民局特別要求設立了一個叫Fund Administration Agent,負責第三方監管的職責。他們主要有兩方面非常關鍵的職責,第一方面的職責,就是投資人的錢到達有限合夥人之後,由這個第三方監管方,把這個錢發放給項目方,那更重要的是,項目方本身是不能挪用任何資金的,需要由第三方的監管機構來審核每一筆資金的用途,由它直接來發放給建商和項目相關的費用。
 
這樣就百分之一百的杜絕了EB-5的資金,沒有正確的使用到項目之中,而有可能發生不符合規定的情況。這對所有的EB-5的投資人,是一個最大的保障。
 
第二個,對我們項目方本身,也是一個很好的一個監管,那就是對於中介的要求大大提高了,並且要求把中介的資料遞交給移民局審查。為什麼這麼做呢?
 
因為,投資人其實他並沒有來過美國,甚至來美國以後,也對項目的宣傳各方面並沒有全面的認識,所以中介容易給虛假或者誇大的介紹,從而誤導投資者。那這一次的改革以後,移民局對中介的資質的審核也更嚴格了。
 
第三點,也是大家最關心的一個部分——排期。以前在中國,投資人的排期長達5年,甚至有的時候會到達10年。特別是在中國,投資人在前期需要等待面試,批准這個時間可能長達三四年,甚至四五年。但是,很多中國的父母是為自己的孩子,希望他能夠在18歲以後,能夠順利進入美國讀大學,因為這樣長期的等待,導致孩子越齡,沒有辦法達到原來的家庭的計劃。
 
這一次新法以後,所有的申請人,如果在美國已經持有有效簽證,如果你是B1/B2的話,那至少你要在美國待90天以上;很多申請人本身可能是持有有效的工作簽證,或者是學生簽證,那在這種情況下,移民局頒發了可以“雙遞”這樣一個政策,在遞交I-526移民申請的同時,也可以遞交I-485 (485是指身份的申請轉換)。
 
那這樣就大大便利,已經在美國的申請人,不需要再出境,可以合法在美國正常的生活工作和學習。
 
最後一點,如果項目本身是在TEA,就是所謂的高失業率地區,可以得到預先的排名,每年因為移民局只有一萬個簽證名額,但對於高失業率地區,可以佔10%,優先審核的好處。這對所有的高失業率地區的那些項目是一個喜訊。
 
問:這個新的法案出來,我現在在網路上也看到非常多的EB-5的項目介紹,投資人在找的這個項目,會不會有什麼誤區?
 
誤區一:把資金大當成好項目
 
Lisa:我覺得有三個比較大的誤區,第一個就是,投資人經常認為項目大,項目有幾個億,幾十個億,甚至是更大的項目,噱頭比較好,就覺得是一個好項目。這是一個,在認知上和不了解項目本身,通過“大”,這樣一個虛晃的概念,造成一種安全感,那我覺得這是一個比較大的誤區。
 
 
EB-5投資移民的多數投資項目是地產開發。(Shutterstock)
誤區二:項目“不排期”
 
第二個誤區就是,在2022年改法以後,現在有很多大大小小的項目,在市場上有人聲稱把“不排期”,這三個字放在介紹的最顯眼的位置,那其實這是一個不正確的描述。
 
雖然現在每一年都有3200個這樣的簽證優先名額,因為當中有包括高失業率、農村區域和一些基礎建設項目,但是由於移民局有一個延遲發布的問題,所以我們無法正確的知道名額是否耗盡。移民局每一個階段,都有相當多數量的申請人,但它並不是實時發布的。它會延遲三個月,甚至有時候六個月,才來發布現在已經申請的人數。
 
那也就是說,在現在或者說在將來的三個月,我們可能已經非常接近於今年的3200個名額,那後面的申請人,也就可能會需要等到2023年的九月份以後,才有新的1萬個名額發布,才會產生3200個優先名額。
 
所以說,絕對的去說我的項目是不排期的,這樣是一個比較錯誤的,或者說誤導的說法。
 
誤區三:回款擔保
 
那第三個我認為,項目上看到的絕對的誤區是,有些項目介紹上寫的“回款擔保”或者是說“雙擔保”,或者各式各類的還款擔保,那其實這是一個完全錯誤的說法
 
因為美國的EB-5項目,非常重要的一個因素,就是你必須是一個有風險的投資。EB-5的本身屬性是投資,然後再談得上是移民。所以說,所有的項目有任何用實物作為抵押來擔保的,都是移民局所不允許,也不可以在文件上,甚至口頭上給投資人承諾的。
 
以上這三個,我認為是在市場上的項目,投資人覺得很吸引人,但其實是一個坑的這樣一個誤區吧!