德國房價自2016年以來已經狂飆50％，法蘭克福位居全球房價泡沫指數之首，浮現過熱風險。

■Frankfurt beat Hong Kong, Toronto and New York in the 2021 UBS 'bubble' ranking, with nearby Munich also near the top.

在法蘭克福市區一座辦公大樓的樓頂，位在47樓的三房公寓開價900萬歐元（約2.83億美元）待售，然而如此高昂的價格已被許多人視為警訊。

當地人稱為「美茵哈頓」（Mainhattan）的法蘭克福中央商務區，無數摩天大樓聳立在美茵河沿岸，法蘭克福或許在夜生活、銀行規模等方面皆未如紐約，但在2021年一項房地產泡沫指數中，這座德國金融重鎮卻排名居首。

眼見借貸成本在超低水位、租金節節攀升、有些人存在銀行的資金還須支付費用，這些都令買家心意動搖，購屋意願大增，促使幾乎每兩位德國人就有將近一人購買房屋或公寓。

買氣旺 引爆建房熱

受到買氣旺盛帶動，法蘭克福超高大樓如雨後春筍般出現在天際線。此波建房熱潮擴及整個德國，也使房價升至新高，自2016年中以來飆漲約50％。

根據瑞銀（UBS）公布調查，法蘭克福超越香港、多倫多、紐約，成為2021年的房市「泡沫」指數冠軍，鄰近的慕尼黑也不遑多讓，位居全球第四。

自2019年中以來，德國房地產價格漲幅已超越法、英等歐洲多數地區，2021年第二季房價較前一年同期躍升逾10％。

德國安聯人壽（Allianz）與一家當地退休基金於2021年斥資14億歐元（約16億美元）收購法蘭克福規劃興建的四座摩天大樓的其中一座，凸顯房市需求旺盛。該建案名為「FOUR」，裡面包括辦公室以及要價300萬歐元的兩房公寓。

該建案開發商表示，「我們看好法蘭克福地區」，強調這是德國最富裕的城市之一，「市場需求讓我們確認這是對的決定，我們沒有看到泡沫」。

除了投資人對房市的興趣不斷升溫，新冠疫情更為房地產投資加添熱度，一方面德國傳統儲蓄者擁有更多資金可用，另一方面存款受負利率打擊。

在2006年，僅有不到42％的德國人擁有房產，但此比重自金融海嘯後就不斷上升，到2018年已近47％。

疫情間買房貸款持續升

德國聯邦銀行（Bundesbank）最新資料，疫情期間買房貸款持續上升，2020年底達1.45兆歐元，約比前一年高出6％，估2021年房貸仍在增長。

然而，因疫情限制移民及提升對租客保護，加上德國高齡人口加速萎縮，一些觀察家表示，這為房價回落埋下種子。

德國聯邦銀行在2021年11月警告，房地產市場出現過熱風險，認為房價估值過高多達三成。

德意志銀行研究經濟學家莫伯特（Jochen Moebert）表示，「我們大約需要22萬移民，才能維持人口與房市需求穩定。」他提到，疫情導致移民受阻，淨移民由疫情爆發前40萬人，到2020年銳減至22萬人。

莫伯特認為，隨著政府對房屋節能規定更趨嚴格及租屋控管，意味房市可能在2024年反轉，「我們正在接近頂峰」。

國際租戶聯盟（International Union of Tenants）主管斯坦伯格（Barbara Steenbergen）指出，疫情已經縮緊對歐洲房地產投資人的控制，「歐洲市場上的投資者已受到更多規範」。