自2020年初以來，蒙大拿州房價飆升57％，榮登漲幅冠軍，愛達荷、猶他和內華達的漲幅緊追在後。（圖片來源／flickr）

中國今年調控房市高達586次，把房市打得奄奄一息，法拍屋4年激增190倍，有些屋主繳不出貸款，房子被法拍，賠了頭期款、房貸後，還是欠銀行貸款。

即使中國央行最近調降存款準備金率，銀行業小降主要貸款基準利率和放鬆房貸申請等，仍然沒能阻止房地產價格的繼續下跌。

美國房價8月漲幅19.8％破新高

反觀美國房價今年8月年增漲幅19.8％破歷史新高，今年來漲幅約2成，大陸富豪可能想轉往美國炒房，但這不是好的盤算，因為他們同樣會遇到美國打的大刀砍向商業不動產市場。

首先，拜登政府12月初宣布將打擊用現金買商業和住宅地產的洗錢行為。根據全美房地產仲介協會（NAR）的數據，全現金的房地產交易目前約占美國所有房屋銷售的三分之一。而據非營利組織全球金融誠信組織估計，在過去五年，通過美國房地產市場進行洗錢的金額達到23億美元。

再者，拜登力推的「重建美好未來」（Build Back Better）法案當中，有一條款規定，將對某些國家投資人買賣美國商業房地產賺取的獲利課稅30％，這一條規定可能會結束海外買家用來節稅的複雜操作手法。

《華爾街日報》日前報導，為了為2兆美元的社會支出法案（「重建美好未來」法案）籌集資金，民主黨正在瞄準外國房地產投資客。

海外買家利用複雜交易手法避稅

美國政府對某些國家的投資人買賣美國商業房地產從中賺取的獲利將課稅30％。但是，原本許多海外買家通過一項涉及離岸公司貸款的複雜操作，能夠避免繳納不針對美國公司徵收的資本利得稅。

現在，「重建美好未來」法案當中一項條款可能會結束這種做法。上個月，該法案獲得眾議院通過，目前正在參議院進行審議，參議院民主黨出現分裂，該法案面臨不確定的命運。在民主黨重量級參議員曼欽（Joe Manchin)12月24日表示反對該法案後，國會議員可能會對該法案進行重大修改。

但是，如果該條款保留下來，而且該法案成為法律，支持者表示該條款可以籌集數十億美元的稅收。屋主擔心這也可能導致外國購買美國商業房地產的數量會減少。

政府若開徵資本利得稅，可能會對辦公大樓、飯店和購物中心的價格造成壓力，主要是近年來歐洲、亞洲和波斯灣的投資客蜂擁買進美國大城市的商業不動產，尤其是在 2008年全球金融海嘯之後。這些投資客被美國辦公大樓、飯店、商場相對較高的收益率、穩定的美元、穩定報酬所吸引。

美國辦公大樓、飯店和購物中心收益率穩定

根據Real Capital Analytics數據，在過去10年，外國富豪、公司和基金總計直接買進2.26兆美元的美國商業房地產，約占同期總銷售額的14％。

Crowe LLP的不動產稅務專家Tim Trifilo 說，根據1980年的法律，來自數十個國家的基金和富豪必須在美國所得稅和本國稅法的基礎上，對其持有的美國房地產獲利繳稅30％。

Trifilo表示，稅法和法律修改，將主要影響與美國沒有稅法協定的國家投資客，例如新加坡、阿拉伯聯合酋長國、及亞洲和中東國家。大多數歐洲國家與美國有稅法協定。

許多外國投資客已經有辦法通過複雜但合法的操作來避稅。外國投資客不是直接購買美國大樓，而是在開曼群島等離岸地點開設空殼公司。

該空殼公司隨後將現金借給一家美國公司（blocker corporation，稱為繞道公司），這家美國公司購買美國大樓。然後該美商將貸款利息派送給海外的空殼公司，然後空殼公司將利息轉給外國投資客，而美商沒有直接將大樓的獲利支付給外國投資人。

過去10年外國買家占美國商業不動產的14％

專業服務公司CliftonLarsonAllen LLP負責人Mike Smith 表示，通過繞道而行，外國投資客避掉外國持有美國房產的資本利得稅，雖然他們必須繳納其他稅款，但其他稅率通常較低。

「重建美好未來」法案增加了一項新規則，該規則將使外國買方不可能使用這種手段來避稅，這可能會降低外資購買美國房地產的吸引力。

PRP LLC總裁 Paul Dougherty表示，他的公司今年在房地產上投資約12億美元，其中8成資金來自外國金主。他說，許多海外投資客利用「繞道公司」，來減少稅金的繳納。

《美國之音》報導稱，紐約天驕資產管理公司負責人郭亞夫認為，該規定可能對中國投資者的影響不大，因為要來的人「早就來了」。

郭亞夫也表示，即使沒有該規定，中國人對美國房地產投資的熱情也早已大不如前，這主要是因為中國政府近年來對外匯流出的嚴格管控。

新規定對中國買家的影響有限

「新的政策和規定實際上對中國買家的影響有限，這主要是因為美國對中國籍移民申請人的門檻越來越高，再加上近年來美中關係不斷趨緊，中國的富人越來越多選擇英國和加拿大等國作為移民目的地。」郭亞夫指出。

儘管中資對美國房市興趣下降，但美國住宅房價今年來仍飆升，過去 12 個月是美國購房者史上最艱難的時期。因為投資房市活動熱絡，以及待售住宅餘屋短缺，助長多組看屋者競標，加價購屋，房價也以近20％的創紀錄速度上漲，標準住宅均價一度登上36萬3千美元（1005萬元台幣）歷史高峰。

建商在支撐供應方面進展緩慢，更是加速房價的上漲。猶他州、愛達荷州等多個西部州住宅銷售量和成交價都創下歷史新高，今年住宅市場成交額也將首次突破2兆美元。

realtor.com網站統計的美國房價中位數自2020年初以來，累計上漲27％，僅在2021年美國房地產市場的總價值就暴增9.1兆美元。

在房價漲幅排名方面，西方各州房價漲幅名列前茅。自《財星》雜誌統計realtor.com數據計算出，自2020年初以來，蒙大拿州房價飆升57％，榮登漲幅冠軍，愛達荷州（46%)、猶他州（37%）和內華達州（37%）的漲幅緊追在後。緬因州房價中位數同期上漲36％，排名第5。

加州、紐約附近州房價漲翻天

這些州有什麼共同點？它們都是逃離加州和紐約等高房價市場的買家首選州，這種趨勢在大流行期間更為明顯，因為在家工作允許買家離開公司總部。

但是到了10月，標普／凱斯席勒（S&P／Case-Shiller）房價指數年增19.1％，低於9月的19.5％，顯示美國房價飆漲速度稍微放緩。

分析師表示，美國住宅買家需求與市場供應之間的差距正在縮小，儘管速度緩慢。經濟學家預計明年房價將繼續上升，但有跡象表明2021年將成為房地產市場狂熱的頂峰，想買房的民眾可以等到2022年再買。