與幾年前相比，在美中政策設置的雙重限制下，中國人投資美國房地產的難度正變得越來越大。

 

繼拜登政府12月初宣布將打擊用現金買房洗錢的行為、特別是商業和住宅地產的全現金交易後，《華爾街日報》日前披露，拜登總統力求推動的「重建美好未來」（Build Back Better）法案中有一項條款規定，將對某些國家的投資者從美國商業房地產獲得的利潤徵稅30%。

 

與此同時，中國政府為防範新冠疫情而採取的「封國」措施以及對外匯流出的嚴格控制也抑制了中國公民投資美國房地產的意願。

 

《華爾街日報》12月21日的報導說，美國政府通常對部分國家投資者從美國商業地產獲得的利潤徵收高達30%的稅。根據美國1980年的一項法律，有幾十個國家的基金和富人必須在美國繳納所得稅和本國稅收之外，為其持有的美國房地產的商業利潤支付高達30%的稅收。

 

報導說，過去許多海外買家已經能夠通過涉及海外實體貸款的複雜手法來規避支付這一不針對美國公司的稅款。

 

目前，「重建美好未來」法案中的一個條款可能會改變這一避稅行為。該法案11月份在美國國會眾議院獲得通過，但在參議院面仍臨很大不確定性。

 

如果該法案最終獲得通過而且該條款得以保留，這將為美國增加數十億美元的稅收；但業主們則擔心，這也可能導致外國對美國商業地產投資的減少。據統計，外國實體在過去十年共買入了價值2.26萬億美元的美國商業房地產，約占同期總銷售量的14%。

 

稅收政策可能會影響到寫字樓、酒店和購物中心的價格。這些投資項目大多位於美國大城市。近年來，特別是在2008年全球金融危機之後，美國房地產市場中，來自歐洲、亞洲和中東的投資者蜂擁而至。吸引他們的是美國相對較高的收益率、穩定的美元和房地產行業穩定回報的聲譽。

 

目前尚不清楚，擬議中的相關法律變化將如何影響中國投資者對美國商業地產的投資。《華爾街日報》的報導說，新法將主要影響那些與美國沒有稅收協定國家的投資者。美國與中國在1984年簽署了關於對所得稅避免雙重徵稅和防止偷漏稅的協定。該協定第七條對不動產所得有所界定。

 

紐約天驕資產管理公司負責人郭亞夫認為，該規定可能對中國投資者的影響不大，因為要來的人「早就來了」。

 

他說：「（中國）國內那些真正有錢的，比如那些上市公司的高管，我估計那些人要來可能早都來了。」

 

郭亞夫對美國之音表示，即使沒有該規定，中國人對美國房地產投資的熱情也早已大不如前，這主要是因為中國（中共）政府近年來對外匯流出的嚴格管控。

 

他說：「中國現在對外匯的管控，無論是力度上還是管理水平上都比原來高了許多，就是說資金能夠到海外來投資房地產的概率是在不斷地縮小。」

 

 

在另一方面，拜登政府已經表示要打擊罪犯、貪污犯和其他人用現金買房洗錢的行為——這是與美國此前主辦的全球民主峰會相關的更廣泛的全球反腐敗行動的一部分。

 

美國財政部副部長阿德耶莫最近在華盛頓智庫布魯金斯學會發言時承諾，將「積極」推動打擊可疑的全現金房屋交易，採取行動加強執法，並加強與盟友的合作。

 

他說：「我們的房地產市場有可能成為犯罪分子、貪污犯和其他尋求存放腐敗收入的人的避風港。」他也指出，目前的法律允許人們匿名組建公司，進行隱藏資金來源的全現金房地產交易。

 

根據美國全國房地產經紀人協會的數據，全現金的房地產交易目前約占美國所有房屋銷售的三分之一。而據非營利組織全球金融誠信組織估計，在過去五年，通過美國房地產市場進行洗錢的金額達到23億美元。

 

紐約天驕資產管理公司負責人郭亞夫表示，新的政策和規定實際上對中國買家的影響有限，這主要是因為美國對中國籍移民申請人的門檻越來越高，再加上近年來美中關係不斷趨緊，中國的富人越來越多選擇英國和加拿大等國作為移民目的地。

 

他說：「中國大陸的人來美國辦綠卡的時間、投資移民的時間、等待的時間都比其它國家公民要長很多。美國投資移民對他們的吸引力也下降了非常多。」

 

根據商業數據統計機構Statista的數據，中國人購買美國住宅地產的成交量在2017年達到了最高的40,600筆，2019年驟降至19,900筆。2021年截至8月31日，中國買家購置的美國住宅房產數量僅為6,300筆。

 

新冠疫情導致的國際旅行禁令也成為制約中國人購買美國房產的一個主要因素。「現在連旅遊都不來了還怎麼買房子」，郭亞夫說，「買房子總得來看看吧。」