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對眼下葡萄牙黃金簽證改革的5大策略建議
鑑於最近關於葡萄牙黃金簽證的政治討論，我們在市場上看到了混亂的情況，因此決定就對準中的黃金簽證改革可能帶來的影響做一個深入的分析。
某些事情是可以確定的；葡萄牙政府想讓更多黃金簽證渠道進入的資金更多“具有活力”；也就是去推動商業增長，創造就業。但是，如果目前的土地市場參與各方沒有給到足夠的時間來適應轉變的話，一夜之間突然的變化會導致消失的就業機會比創造的還多。
在以前的文章中，我們曾經預測基金投資選擇將會成為葡萄牙項目的下一個增長極，最近的立法變化證明了我們的預測。
我們希望能夠確保市場維持健康增長，其中服務提供商和投資者可以給該國繁榮做出貢獻。
業務全面型住宅開發商必須適應價格點
長話短說；開發商需要重新評估買房50萬歐的價位，因為里斯本和波爾圖的二級市場可能不會再有黃金簽證買家。
我們不是說在某些城市不會再有50萬歐價位以上的買家；來自英國的，法國的，美國的非黃金簽證買家的需求還是很旺盛的，這些人構成了外國買家的主力軍。，旅遊行業在葡萄牙仍舊非常蓬勃，將繼續推動利潤和資本收益的上升趨勢。
但是，50萬歐價位以上的財產領域中不可忽略的買家群涼了，這導致當前黃金簽証投資者手中的轉移風險累積了。他們還是可以賣掉房子，但是如果新的黃金簽証投資者不能投資波爾圖和哥倫比亞，接盤的買家將有所減少。
政府和開發商提供允許平穩過渡，以防巨變造成恐慌情緒和心理驅使的市場掉價，來緩解和風險。
業務單一型住宅開發商必須做好準備
專門做黃金簽証投資者生意的開發商面臨的風險最高，這主要是因為它們的客戶群不垂直，而是集中在一個可能徹底消失的市場上。它們也沒有每天由租金所帶來的高而穩定的收益。
購入地產的黃金簽証投資者在5年後很難變現。沒有國內需求和歐盟內部需求的開發商將會活得很好，但那些那些拿到預算融資，靠移民福利作為賣點高價賣房的開發商日子就要不好過了。
風險投資基金是合適的選擇
作為最近的政策變化最明顯的大贏家，風險投資基金毫不費力就贏了，因為它們可以創造附加價值，給國內公司吸引資金，更加有利於增加就業。 。但是，與那些投資於初創企業和高科技企業的高風險基金不同，市場對投資於旅遊業，零售業，商業空間開發，食品和物流等下行風險。預防相對更好的基金的需求將更大。
葡萄牙黃金簽證的洗牌是基於立法者的預期，然後是經濟正在增長，變成繼續增長。注意的是，極其成功的EB-5項目之所以成功要歸功於（美）證券交易委員會，另有不辭辛勞幫助基金推廣人和基金經理，讓他們在國際市場上充滿競爭力。
不要押寶創造就業或者企業家選項
這個概念對各國政府而言極具誘惑力；限制投資移民的數量到最低水平，然後從他們每個人的投資中獲取最大利益。
這些選項一般適用於那些已經在考慮在移民國成立企業的人，這是給他們的一個激勵。讓某個人把自己的生意遷往移民國，促使能夠獲得一張居留許可或一個公民身份，這是很不可能的。甚至這個選項可以增加受益人群的數量，但是這個選項的外國直接投資不是真實的，因為它只會激勵到那些正在考慮開辦企業的人群；它並不會促使想拿黃金簽證的人去專門開辦企業。
房地產經紀人需要徹底改造自己
過去7年50億的黃金簽証投資額中90％都是來自於買房。這個故事的主角是房地產經紀人，這個組織在葡萄牙有5萬多名專業人士。
他們受累影響影響的風險最大。因為地產選項的吸引力變得相對較小了，他們肯定會失去一大部分國際收入。經紀人需要徹底改造自己，成為傳統的國際化經紀人，這需要他們有完全先前的心態。因為它們將來要把房子賣給國際上的投資老手，而僅關注房子的本身價值，沒有不關心附屬的居留福利。
政府要做決定，難
立法者，如果他們想（不按套路出牌）通過砍掉項目中最來錢的選項，他們必須要小心翼翼地面確保對所有玩家都是共贏。有戰略管理就有可能。
當然，他們要做的第一件事就是搞平穩過渡，每個人都需要時間來適應角色。如果上面列到的利益攸關者沒有適應期，這些變化破壞的就業機會就會比創造出來的還多。如果葡萄牙想走EB-5的路線，也就是投資和創造就業兩相結合，最終的結果肯定會非常不錯。但是要一夜之間就達到，那是不可能的。
他們要處理的第二點就是確保葡萄牙的“國家品牌”不會受到變化的傷害。項目改革可能的最壞結果就是，數以千計的高資產淨值投資者說“幸好我沒選葡萄牙，他們提前把項目玩死了，現在很多的人房子爛在手裡了。”
必須讓外界相信葡萄牙是一個理想的投資目的地，因為葡萄牙依賴於外國直接投資來維持經濟增長。讓世界範圍內的投資者寒心，破壞自己的品牌後果極其嚴重。品牌價值的下降往往伴隨的是西班牙和希臘------黃金簽證市場上的主要競爭者------品牌價值的上升。在一個競爭外國熱錢極端激烈的時代，輸掉很小一場戰鬥都可能導致多米諾般的潰敗。
一句話，將小投資者轉變為對風險有利益的胃口的投資者是前進的方向。但是，立法改變的一個巨大缺陷就是徹底彌補在大城市買房拿黃金簽證。上，就算算價格比目前的要高得多，大約定為75萬歐。此舉將放在在里斯本，波爾圖，以及阿爾加維的投資成為黃金簽證的“優質選擇”。
葡萄牙再次吸引了外界的目光，就黃金簽證改革而言繼續著自己在歐洲的領導地位。一旦塵埃落定，這個項目就會再次健康發展。但是，立法者有責任不讓利益攸關者對過渡感到難受，通常而言也是竭盡全力滿足了舊政吸開發到的市場需求。這是很公平的。
從我們的分析來看，市場的未來並不暗淡；我們去年就看到了積極的變化，選定入籍時間的轉變以及基金投資額的下調。未來會有一個過渡期，如果各個可以正確應對過渡，葡萄牙項目肯定會變得更加強大。