在我們將矛頭對向加拿大那些富裕，同時又長得像中國人人群的時候，是不是有某種形式的歧視？所有富裕的，長得像亞洲人的人群都是中國投資者嗎？或者有沒有這種可能，我們實際上將稍微有點錢的，有亞洲血統的加拿大公民或者永久居民都當成中國人了，然後匆忙得出毫無根據的結論？

 

隨著聯邦項目的關閉，近五年來，登陸加拿大的新投資者移民創下新低。然而，人們卻越來越傾向於將中國裔的投資移民和加拿大主要城市近期的房價躥升聯繫起來。

 

去年，我們就已經決定對富裕的中國和和加拿大主要城市房價上漲之間的關係做一個分析報告。資料顯示，儘管投資移民項目在過去30年裡對溫哥華的房產確實產生了一定的影響，但是它只是房價上漲的諸多因素之一。利率低，房產稅低，急缺土地，人口增長都推高了房價。溫哥華上個世紀80年代早期的房價猛漲，成了加拿大歷史上房價最貴的城市，這當然不是富裕的中國人所導致的。

 

在多倫多地區，也就是有著600多萬人口的都市區，將房價猛漲歸咎於每年通過魁北克投資移民（QIIP）登陸加拿大的，人數僅僅幾百人的投資移民家庭是不公正的，也是不合理的。多倫多人口增長很快，每年都有接近10萬移民登陸這個城市（絕大部分都不是投資者），還有其他省份的移民，特別是油價下跌導致阿爾伯塔省經濟停滯以後。

 

我們出具的報告顯示，2016年多倫多有超過12萬人擁有多套住房---這意味著大部分都要歸咎於擁有多套住房的，老資格的多倫多居民---這一數字在過去幾年裡急劇增長。因為貸款利率達到新低，經濟整體上又呈現發展趨勢，所以大量的加拿大人開始投資房地產。

 

中國籍移民並沒有推高房價：但是別人卻不這麼想

 

不久之前，基於房租收入和房產增值的綜合考量，加拿大人已經習慣了每年從房產投資上拿到5%的回報。時至今日，過去曾被認為是低風險/回報適中的投資工具已經成為了高回報/風險未知的投資工具。2015年，你拿出10萬加元做首付就可以買下一套在建房，等於2018年交房的時候，賣掉它就可以獲得150%到200%的回報，還不用還一分錢的按揭貸款。

 

過去幾十年，房地產被溫哥華人視為最受歡迎的掙錢途徑；任何人稍微有點錢都想進去。在多倫多，曾經親耳聽見一位房產仲介告訴一位剛登陸的投資移民讓他為自己每個家庭成員都買一套房，因為“這是你在這個城市掙錢的方法”。

 

即便是在蒙特利爾，一位私人牙醫，30出頭，也在購買他的第三套投資性房產。為什麼不這樣呢？只需付10萬加元，你的投資近3年就會翻番，哪裡還有這樣類似回報的投資方式？過去幾年我們看到，諸多因素將房價推到了新高，期間還有謠言聲稱，富裕的中國人會來高價接盤的。

 

 

誠然，確實發生過幾次，但是這個故事被美化了，連續報導了多次，以至於讓人產生了這樣的幻覺---中國人在推高市場。事實上卻不是這樣。看多市場的心態才是推高房價最可能的因素，而且大部分買家不是外國人，而是加拿大本地人。

 

房價高企正在將實體經濟逼向絕境，多倫多和溫哥華的公司都發現自己的經營成本難以接受了，這對它們的競爭力形成了考驗。另一方面，蒙特利爾去年創造的就業崗位比多倫多和溫哥華加起來都多。

 

 

我每年都要對世界上主要的200個城市做房地產調查，其中最關注的是平均房價，房產稅，等等。其中一個關鍵指標就是貸款和平均收入的百分比，從而估算房價的可負擔性。我們看到的大部份的城市的房價都是難以負擔的，還有一些更為誇張。原因很多：人口增長，省會城市成為機遇和政府服務的中心，還有金融業的強勁發展。

 

富裕的中國人不是加拿大房價高企的主要原因，他們在德黑蘭和基輔也不是。這是一個世界性難題，世界各大主要城市都經歷過；除了房價，對於加拿大其他的世界性難題我們也不習慣。