長期以來，亞省一直被視為是可負擔的省份，而且是加拿大最後的堡壘之一，特別是近些年。但這種優勢正面臨挑戰，尤其是卡爾加里。

 

經濟學家們一致認為卡爾加里的房地產市場是全加最熱的，空置率處於歷史低位，租金預計將在幾年內達到多倫多的水平。

 

亞伯塔中央銀行（Alberta Central）首席經濟學家、加拿大央行前經濟學家查爾斯·聖阿諾（Charles St-Arnaud）在接受《卡爾加里先鋒報》採訪時表示，儘管卡爾加里的房價仍低於其它主要城市，但這種情況可能不會持續太久，「按目前的情況，我覺得卡城正在與全國平均水平趨同。」

 

聖阿諾注意到，亞省包括卡爾加里的可負擔優勢正在消失，而且這種情況表現在很多方面。

 

物價一路上漲

 

自2019年以來，亞省和加拿大其它地區都受到了通貨膨脹的影響。期間，幾乎所有日用品的上漲幅度都是兩位數：亞省的住房及食品成本上漲了26%，學費也是；從一個地方搬到另一個地方的成本上升了21%。

 

然而，有跡象顯示整體通脹正在放緩。3月份，亞省12個月的價格變動百分比為3.5%。經濟學家普遍認為2%的年通脹率是最可持續的成長率，而且很可能是加拿大央行開始降息所需達到的目標。

 

但卡爾加里大學經濟學家特雷弗·托姆貝（Trevor Tombe）在接受Postmedia採訪時表示，通貨膨脹帶來的殘酷現實是，物價只漲不跌。在過去兩年的大部分時間裡，人們一直承受著高於2%的通貨膨脹，「這意味著價格水平可能會上升到永久的更高點。」

 

薪資暴跌

 

自2019年以來，在大多數省份，一般工人的薪資水平穩定上漲了幾個百分點。卑詩省的工資上漲了7.3%。在加拿大各地，工人的平均收入增加了2.4%。亞省的情況則不同，平均時薪在5年內下降了4.4%。

 

聖阿諾表示，自2015年以來，亞省的薪資表現低於全國其它地區。他認為，不應歸咎於石油和天然氣產業，這一趨勢幾乎遍及所有行業和勞工的年齡段。薪資下行很大程度上是這9年的投資疲軟造成的，如果未來幾年能源轉型投資大幅增加，薪資表現或會變好。

 

省府一直避免承諾提高最低工資，這一問題在亞省新民主黨領導人競選期間引發了激烈爭論。

 

總體而言，亞省人的收入仍高於全國的平均值。2019年，比全國均值高出約13%，目前差異已降至6%。

 

通脹與薪資增長差距拉大

 

過去3年，隨著通脹上升到驚人的水平，亞省的通脹與薪資增長間的差距是21世紀未見的。隨著通貨膨脹在2022年達到頂峰，亞省在彌補本世紀未曾經歷過的工資損失。通貨膨脹與工資之間的差距在2023年趨於穩定。

 

亞省商業委員會經濟學家艾莉西亞·普拉尼西奇（Alicia Planincic）表示，提高最低工資並非是扭轉亞省工資困境的萬能鑰匙。亞省的最低工資自2018年10月以來一直是15元，在加拿大是第三低。一些團體呼籲提高最低工資水平，以幫助本省最低收入群體。

 

呼應聖阿諾的觀點，普拉尼西奇表示，需要跨產業的廣泛投資（多年來一直明顯停滯），才能推動亞省的薪資上漲。同時，她將整體生產力作為決定亞省工資成長的領先指標，「更重要的因素是經濟實力，自2014年、2015年以來，經濟實力確實有所減弱。這樣一來，亞省的優勢就已經消失了。」

 

大量移民湧入

 

幾十年來，與加拿大其它主要城市相比，卡爾加里一直是個負擔得起的選擇。然而，這種優勢正在受到打擊，最簡單的方法是查看平均房價。根據加拿大房地產協會(CREA)的數據，3月份，經季節性調整，卡城的基準房價達65.2萬元，高於2019年3月的45.8萬元。

 

自2019年12月以來，卡爾加里的房價上漲了39%，在加拿大排名第二，僅次於蒙特利爾的43%。

 

聖阿諾表示，卑詩和安省的房地產市場火熱，快速地影響了卡爾加里的房價。居住在多倫多和溫哥華的人，不會在乎搬遷的費用，他們認為至少在卡城可以買到更實惠的住房。

 

租金上漲

 

不到8年前，卡爾加里的一套兩房室公寓月租金約為1200元。而到2023年底，租金上漲到接近多倫多的均價。根據CMHC去年10月的數據，一套兩房室公寓的平均月租金約為1,691元，一居室為1,463元。CMHC的估計可能比較保守，尤其是對於進入租賃市場的租戶而言。

 

RBC銀行經濟學家雷切爾·巴塔利亞(Rachel Battaglia)表示：「亞省的人口出現令人難以置信的增長，但庫存卻未能跟上。」無論是買房還是租房。

 

根據Rentals.ca的數據，4月卡爾加里兩房室的平均租金為2,101元，比去年上漲了8.8%。

 

購屋成本占比收入居高

 

根據RBC銀行的分析，拿一個家庭每年稅前收入94,444元為例，需近一半甚至更多來支付購屋成本。經濟學家普遍認為這個數字應占收入的30%左右。

 

在卡爾加里，這一占比為48.3，在過去12個月裡上升了4.5個百分點，是加拿大成長第二快的地區，僅次於溫哥華地區。溫哥華比卡爾加里自1985年以來的平均值高出9個百分點。

 

巴塔利亞表示：「卡爾加里的住房負擔能力受到了相當大的侵蝕。」但卡城的危機仍無法與多倫多、溫哥華、維多利亞和哈利法克斯相比。溫哥華家庭需要高達106%的收入來付房貸。

 

RBC的分析顯示，卡爾加里的負擔能力指標在過去3年中迅速惡化，到2023年底達到2007年以來的最差。即便如此，卡爾加里的表現仍優於全國平均水平。加拿大人目前需要將近三分之二的收入（64%）還房貸。

 

競價激烈

 

與溫哥華或多倫多相比，卡爾加里的房價仍相對便宜。但巴塔利亞說，得到夢想家園的競價戰變得更加激烈，「卡爾加里目前是賣方市場。」

 

房屋銷量與新上市房屋的比率在40%至60%之間時，就會出現平衡的市場；40%以下，屬買方市場；超過60%意味著買房的人多，而賣家佔據了主導地位。巴塔利亞表示，這是價格戰的溫床。