自從去年美國房地產市場開始降溫以來，舊金山灣區以高科技業為首的眾多買家，經歷股市衰退、裁員潮、銀行倒閉等一系列的經濟打擊，所以很多專家，都看衰矽谷房地產，尤其是舊金山市，或者是聖荷西市。不過，事實上據當地經紀透露，矽谷的熱門城市，千萬交易還在悄悄進行中，而且大部分的豪宅買家，還是來自中國、香港的跨海買家，不僅如此，有些房產一上市，甚至吸引來二十多個報價！

 

矽谷房市真的是讓我大開眼界，到底我們是活在平行宇宙嗎？還是矽谷房地產真的超級保值，讓買家無論如何都要再買一棟！以下是我對矽谷Deleon Realty房地產經紀人Audrey的採訪，讓我們一來看看矽谷的瘋狂！

 

李歐：Audrey請你先自我介紹。

 

Audrey：我是德立昂地產的賣家經紀人，專門代表賣家賣房子，我們公司還有一個買方的團隊，是專門帶買家買房子的。所以我是專門替Deleon公司的賣家服務的。

 

問：先跟我們更新一下灣區現在房地產的數據。

 

Audrey：Bay Area幾個大的城市，比如說Palo Alto、Mountain View、Los Altos、Menlo Park和Atherton，都是我們經常服務的區域，現在市場的可售房很少，比如說Palo Alto目前只有73棟房子，但是在灣區，其實Palo Alto的房產是最多的，也是唯一一個（房價）下跌最多的城市。

 

Palo Alto附近就是Mountain View，山景城目前只有39棟；再看Menlo Park也是一個很火的區，現在只有40棟房子；再看看Los Altos只有34棟；在Atherton只有30棟；Los Altos Hills只有15棟房子。

 

所以現在來說，今年的房產比去往年就是少了極多極多，所以現在房產的價位很高，是因為真的是沒有房子可以選。所以，想要買灣區這些房子的買家，很多人看到好房子還是會搶。

 

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問：從矽谷銀行倒閉，還有幾家銀行出現這個問題以來，這個市場上出現哪些變化？

 

Audrey：其實新聞出來，對我們來說影響真的不是很大，我可以舉個例子。我們在Atherton那時候有一個1700萬的高價房產，剛好進入了合同，然後這個買家是一個創投者。其實，買1700萬房子，大部分的買家都是用現金買，但是他還是選擇貸款，他貸款剛好是從SVB Bank去貸的。

 

然後新聞一出來的時候，我們第二天都在等買家的電話，可能會說買不起這個房子了，現在我們貸款貸不到啊⋯⋯但是完全沒有，他一點都沒有慌，還是非常按照時間過戶了這個房子。

 

所以對我們來說，像這種高價房，或者是像我們灣區這種房子，我覺得影響目前來說不大。

 

問：為何市場的買家，或者是賣家都不為所動？

 

Audrey：還是有很多產權價值（Equity）在這個房子裡面，或者是很多買家看到灣區（公司）的股票在跌，他其實早早就把錢拿出來，矽谷房產是最安全的，現在很多人有現金的話，他們都不會投股票，而是投到房產裡面去，所以你看到很多買家會買第二個房產。

 

而且，Palo Alto現在是買房最好的一個地方，因為Palo Alto的房產，在近幾年都比其它的城市高太多太多，現在慢慢的已經降下來了。如果有人喜歡買Palo Alto，現在是非常好的一個機會。

 

Palo Alto上市價$4,988,000的亮麗房產，位於Community Center。（德立昂地產提供）

問：不同的市場，可不可以再給我們更詳細的解說一下？

 

Audrey：我覺得現在Mountain View、Sunnyvale、San Jose、Fremont，這些都是現在比較火的城市。我可以舉一個例子，我在Mountain View，兩個禮拜之前有一個房產，我是標價在290萬的一個房產，後來我們收了24個offer，然後就賣到了370萬的價位。這個房子其實是非常一個好的區，但是是一個普通的獨立房，就有24個offer，在這樣的環境下，還是有這麼多買家要買。

 

Mountain View三百萬的房子，在Palo Alto可能要少個可能500到800平方呎，但是沒有人去搶Palo Alto房產，而去搶Mountain View的房產，所以跟以前比是非常不一樣的市場。

 

問：現在矽谷豪宅房市的市場怎麼樣？

 

Audrey：豪宅現在也是非常穩定。我們在德立昂有兩種規劃，一個是低價房，一個是高價房。我們高價房都是700萬以上，然後低價房，其實矽谷也是房子太貴了，所以低價房我們就是500萬以下這種。在500萬和700萬，到1000萬的房產現在賣得非常好。

 

我上個月才賣了一塊在Atherton的土地，它是2.5個英畝的地，賣了2600萬，而且是一個中國的客戶，沒有房子就是買一塊地。

 

這塊Atherton土地被中國客戶以2600萬美元購買。（德立昂地產提供）

現在高價房的房產，我覺得80%都是從中國大陸來的，也有很多香港，少數是台灣，但是大部分都是從中國來的，80%－85%都是中國買家。

 

低價房你看到很多中國人買，是已經在這裡住了5年或者10年的人，已經在這里工作過了，不是那種10年前、15年前，很多中國人是directly coming from China（直接從中國來）去買房。他們都是在這邊已經住了比較久的一些客戶會去買這邊（比較低價）的房子，跟10年前、15年前不太一樣。

 

以前我們很多客戶說，我們看到德立昂有一個非常大的巴士，然後很多中國人都去上那個巴士，到處在Palo Alto看房子，然後鄰居說，中國客戶買了以後都不住，就變成空房。現在幾乎都沒有空房，都是買了自己住的。

 

問：以前買了不住，現在會自己住，這個變化是你覺得是什麼原因？

 

Audrey：客人好像買了房子以後，先生會回中國工作，然後每幾個月會回來美國，小孩和媽媽，或者是家人都會住在美國。我覺得現在是移民的比較多，而不是像以前的話，就是投資。

 

問：這些買家有說明他們來買美國房地產的一些原因嗎？

 

Audrey：他們沒有細講，但是我可以看得出來，他們在某一些國家有很多錢，或者在美國已經有一些存款或者是現金，所以全都是現金購買。但是他們沒有跟我說細節。

 

而且，你如果是帶客人看房子，比如說我們有一個5000萬的房子在Atherton，我帶客戶來看，大部分都是中國客戶。

 

Atherton上市價$49,900,000的頂級豪宅。（德立昂地產提供）

 

問：我們現在談談中低價位這部分，因為中低價位對當地的人，買的可能會更多一點。

 

Audrey：我覺得100萬到200萬的房產，現在買家會少很多，因為現在利息高了這麼多，去年可以付得起200萬的房產，現在只能付得起160萬、150萬的房子，所以像100萬到200萬的房子，還會有很多人去買，但是搶的會少一點。

 

然後你看300萬到400、500萬，這樣中間價位的房產，現在賣得不是特別好，好房子還是會賣得出去，但是如果有一些缺陷的房子，在一個繁忙的路邊，或者是角落的房子，它會在市場上停留多一點的時間。

 

問：因為疫情以來，在家工作的模式非常盛行，甚至後來有混合的工作模式。這個對灣區的房地產市場有什麼樣的影響？

 

Audrey：我覺得在整個灣區的話，影響是挺大的。在Palo Alto我們這邊的灣區，不是東灣，也不是南灣，是在Palo Alto、Menlo Park、Los Altos、Mountain View這一段，你在Palo Alto買一個300或400萬的房子，其實是一個非常小的房子，可能就是3個房間2個洗手間，就是6000平方呎的地塊。

 

所以他寧願用300萬和400萬，買一個更大的房子，比如說在San Jose、Fremont，你可以買一個非常大的房子，而且這些人也不需要每天去公司上班，可以在家裡上班，所以需要大一點的房間，然後給小孩、太太、家人一起使用。所以現在很多人都寧願去買遠一點的區。

 

Palo Alto現在跌的這麼多，一個原因是因為現在這個房子又小又貴，不是特別的受歡迎。

 

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問：對想要賣房，潛在的賣家來說，你有什麼樣的建議？

 

Audrey：我覺得現在對賣家其實是一個好時候，現在房子還是非常少，所以如果你的房子是在非常好的區，有好的學區，也不是特別繁忙的路邊，其實現在是一個非常好的機會。因為沒有其他的人跟你去比，所以買家如果真的要買你們那個區的房子，他一定會下offer給你。

 

我覺得今年年底或者明年年初，房子會越來越多。到那個時候的話，買家有更多的選擇，房價會再低一點。所以如果賣家說，我要這6個月或者一年想要賣的話，我覺得早賣會比晚賣好。

 

問：各種的裁員，對於灣區來講，為什麼現在還有那麼多人想要入市？

 

Audrey：我覺得好像被開除的人員都是被管理的人員，而且不是那種高階人員。我覺得很多裁員是因為，它們還想要招聘新人進來。所以，我覺得目前我們沒有看到非常大的影響。

 

而且，看到更多的賣家想說，我們可能六個月或者一年以後，要去把這個房子賣了，然後搬到別的州，因為現在加州的稅很高。所以，我覺得目前對我們的房地產影響不大，但是可能年底或者明年年初，會看到更多的一些信息。